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Propuesta de Reforma en materia de arrendamiento inmobiliario para la vivienda

A petición de asociaciones y activistas en derecho a la vivienda, con fecha 8 de julio de 2020, dos diputadas del Grupo Parlamentario de MORENA presentaron al Congreso de la Ciudad de México, la “Iniciativa con Proyecto de Decreto por el que se Reforman y Adicionan diversas Disposiciones del Código Civil para el Distrito Federal, en Materia de Arrendamiento para Garantizar el Derecho a la Vivienda frente a la Pandemia” (la “Iniciativa”).

La Iniciativa, de acuerdo con su Exposición de Motivos, se sustenta en lo siguiente:

  • La crisis sanitaria derivada del virus COVID-19 ha ocasionado que los arrendatarios de vivienda incumplan con la obligación de pago de rentas, al presentarse dificultades económicas y sociales tales como pérdida de empleo, reducción de salarios e inactividad comercial.
  • El incumplimiento al pago de rentas puede ocasionar desplazamiento de familias con arraigo en barrios, pueblos y colonias, desalojos y dejar a diversas personas en situación de calle.
  • La legislación civil en materia de arrendamiento inmobiliario en la Ciudad de México no otorga a los arrendatarios de vivienda, las garantías judiciales debidas, pues contraviene los principios de asequibilidad, gastos soportables y seguridad jurídica de la tenencia, todos componentes del derecho humano a la vivienda.
  • Resulta necesario equilibrar la relación entre las partes de un arrendamiento para garantizar el derecho a la vivienda adecuada, el cual está reconocido en los artículos 4º de la Constitución Federal[1] y 9 de la Constitución Política de la Ciudad de México[2].

Se destaca que en la Exposición de Motivos de la Iniciativa se citan los lineamientos emitidos durante el mes de abril de 2020 por la entonces Relatora Especial sobre una vivienda adecuada de la Organización de las Naciones Unidas, en los que se menciona la necesidad de tomar medidas para garantizar el derecho a la vivienda de las personas, tales como: (i) la condonación, reducción y/o aplazamiento de pagos, y (ii) la implementación de apoyos y créditos blandos para los propietarios de la vivienda.

Por otra parte, la Iniciativa destaca la figura de la mediación prevista en la Ley de Justicia Alternativa del Tribunal Superior de Justicia para el Distrito Federal, como un recurso efectivo para resolver conflictos derivados de arrendamiento de vivienda.

En específico, la Iniciativa propone modificar el Código Civil para la Ciudad de México, de conformidad con lo siguiente:

  • Reforma al artículo 2398.
  1. Se define al contrato de arrendamiento de vivienda como “aquel que coadyuva al cumplimiento del derecho humano a la vivienda de la parte arrendataria a cambio de un precio cierto a favor de la parte arrendadora”.
  2. Dicho contrato deberá sujetarse a un plazo forzoso de tres años, salvo lo que disponga el arrendatario.
  • Adición de dos párrafos al artículo 2406.
  1. El juicio de desocupación resultará improcedente en caso de que el arrendador no presente un contrato de arrendamiento de vivienda por escrito, aún y cuando dicho juicio se sustente en el incumplimiento en el pago de rentas.
  2. El arrendador perderá el derecho a conservar el depósito en caso de rescisión del contrato de arrendamiento de vivienda, o de una cantidad equivalente en el supuesto de “término temporal” de dicho acuerdo de voluntades.
  • Adición de los artículos 2406 BIS, 2425 BIS y 2431 BIS.
  1. A falta de un contrato por escrito, se presumirá que existe arrendamiento de vivienda en caso de probarse la ocupación consentida de un inmueble propio por parte de un tercero, a cambio del pago de un precio cierto.
  2. Para ejercitar alguna acción derivada del incumplimiento a las cláusulas esenciales del acuerdo de voluntades, bastará una manifestación bajo protesta de decir verdad en el sentido de que existe una relación de arrendamiento, debiendo las partes demostrar sus afirmaciones en juicio.
  • Se establecen como derechos del arrendatario de vivienda: a) no solicitar más de un mes de anticipo, (b) no exigir fianza o alguna garantía inmobiliaria, (c) no ser sujetos de “desocupaciones arbitrarias, ilegales y/o forzosas”, (d) notificar la orden judicial de desocupación con una anticipación de dos meses a la fecha de la diligencia, (e) presencia en la diligencia de desocupación de personal de instituciones especializadas con la finalidad de que brinden asistencia a personas vulnerables tales como niños, mujeres víctimas de violencia, indígenas, inmigrantes, etc., (f) acceder a las medidas disponibles para evitar dejar a las personas en situación de calle, tales como refugios temporales e incorporación a programas de vivienda, y (g) de presentarse casos fortuitos, recurrir a los medios alternativos de solución de controversias para modificar las condiciones del contrato.
  1. En casos de emergencia nacional, desastres naturales, declaratorias de emergencia ambiental, natural o sanitaria, o cualquier otras situaciones de fuerza mayor que paralicen las actividades económicas e impidan al arrendatario cumplir con el contrato, el arrendatario podrá solicitar la renegociación transitoria o definitiva del contrato de arrendamiento, en términos de lo establecido en el artículo 1796 del Código Civil.

La Iniciativa ha recibido fuertes críticas por considerar que, de aprobarse en sus términos, se atentaría contra la libertad contractual, se permitiría a los arrendatarios de vivienda dejar de pagar rentas, y se vulnerarían los derechos de los arrendadores, como el derecho a la propiedad, desalentando de esa manera la inversión en el sector inmobiliario. Por su parte, los activistas que participaron en la redacción de la Iniciativa, destacaron la necesidad de incentivar que los contratos de arrendamiento se hagan constar por escrito para así dotar de certeza jurídica a los inquilinos.

Esperamos que la discusión de la Iniciativa en el Congreso de la Ciudad de México, se lleve a cabo a través de un debate profundo y mesurado, y sin sesgos. Además, que contemple la participación de litigantes e impartidores de justicia y de otros sectores, a fin de evitar deficiencias que pudieran repercutir negativamente en el ámbito práctico. Asimismo, proponemos se incorpore a la discusión la viabilidad de implementar apoyos como los referidos por la Relatora Especial de la Organización de las Naciones Unidas, tanto a las propietarios de vivienda como a los inquilinos.

[1] Artículo 4º. (…)

Toda familia tiene derecho a disfrutar de vivienda digna y decorosa. La Ley establecerá los instrumentos y apoyos necesarios a fin de alcanzar tal objetivo.

[2] Artículo 9. (…)

  1. Derecho a la vivienda
  2. Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada para sí y su familia, adaptada a sus necesidades.
  3. Las autoridades tomarán medidas para que las viviendas reúnan condiciones de accesibilidad, asequibilidad, habitabilidad, adaptación cultural, tamaño suficiente, diseño y ubicación seguros que cuenten con infraestructura y servicios básicos de agua potable, saneamiento, energía y servicios de protección civil.
  4. Se impulsarán planes accesibles de financiamiento, medidas para asegurar gastos soportables y la seguridad jurídica en la tenencia de la vivienda.
  5. Se adoptarán medidas, de conformidad con la ley, contra el desalojo arbitrario e ilegal de los ocupantes de la vivienda.

Abogada Andrea Fernanda Olaya

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